Tipps zur Wohnungssuche: Der Weg zur perfekten Wohnung

© JiSign - fotolia.com

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Mit der Ausbildung oder dem Beginn des Studiums kommt für viele junge Menschen ein weiterer großer Schritt im Leben: der Umzug in die erste eigene Wohnung. Bevor es aber mit dem Umzug losgehen kann, muss man zunächst eine passende Wohnung finden – und das ist oft leichter gesagt als getan. Dieser Text gibt Tipps zur Wohnungssuche und Antworten auf die wichtigsten Fragen bei der Wohnungsbesichtigung, denn nur gut vorbereitet wird man den Vermieter überzeugen und eine Wohnung mieten können.

Die Wohnungssuche – gesucht und gefunden?

Eine passende Wohnung zu finden, ist nicht immer ganz einfach. Ist das Bad groß genug, passt der Schrank ins Schlafzimmer, hat die Wohnung einen Balkon? Noch deutlich schwieriger wird die Suche allerdings, wenn man gar nicht genau weiß, was man eigentlich sucht. Und was noch schlimmer ist: Eventuell entscheidet man sich „aus dem Bauch heraus“ für eine Wohnung, die gar nicht zu den eigenen Bedürfnissen passt. Vor der eigentlichen Suche sollte man sich daher überlegen, wie die neue Wohnung aussehen sollte.

Dabei gilt natürlich: Qualität hat ihren Preis. Ein Tageslichtbad wertet eine Wohnung ebenso auf wie ein großer Balkon oder eine Terrasse – dies treibt aber natürlich auch die Miete nach oben. Viele Ausstattungsmerkmale sind aber letztlich nicht zwingend erforderlich. Ob man auf sie verzichten möchte oder nicht, hängt daher meist vom verfügbaren Budget ab. Da das bei der ersten Wohnung in der Regel eher knapp bemessen ist, wird es kaum für das Traum-Loft mit 150 Quadratmetern reichen. Eine Ein- oder Zweizimmerwohnung mit Küche und Bad darf es aber schon sein. Die Quadratmeterzahl sollte auch bei einer Einzimmerwohnung nicht unter 30 liegen, schließlich gilt diese für die gesamte Wohnung. Bei 30 Quadratmetern bleiben daher abzüglich Flur, Bad und Küche meist nur noch rund 15 Quadratmeter für das eigentliche Zimmer. (1)

Es gibt zudem einige Dinge, die eine Wohnung auf jeden Fall haben sollte. Allen voran sind hier Anschlüsse für die Waschmaschine (entweder im Bad oder in einem separaten Waschkeller) und ein Herd (dieser benötigt normalerweise einen 380-Volt-Starkstromanschluss) zu nennen. Ebenfalls praktisch, vor allem bei der ersten Wohnung, ist eine Einbauküche – diese kann häufig recht kostengünstig vom Vormieter übernommen werden oder wird direkt vom Mieter gestellt. WC, Dusche und Waschbecken im Bad sowie ein Heizkörper in jedem Raum sollten eine Selbstverständlichkeit sein – sind sie es nicht, ist von dieser Wohnung abzuraten. Beim Bodenbelag sind Fliesen oder Laminat empfehlenswert, da diese Beläge sehr pflegeleicht sind und sich praktisch nicht abnutzen – so entfällt eine möglicherweise teure Renovierung des Bodens beim Auszug. Die verfügbare Bandbreite für den Internet-Anschluss kann problemlos online beim gewünschten Provider abgefragt werden, sobald man die genaue Adresse der Wohnung kennt. Abgesehen von einigen ländlichen Gebieten ist in Deutschland aber mittlerweile fast überall Breitband-Internet verfügbar.

Hier noch einmal die wichtigsten Eckdaten der Wohnung zusammengefasst:

  • Ein bis zwei Zimmer
  • Mindestens 30 Quadratmeter
  • Bad und Küche mit entsprechenden Anschlüssen
  • Wenn möglich mit Einbauküche und Laminat- oder Fliesen-Fußboden

Hat man einige Eckdaten festgelegt, kann man mit der Suche nach der Wohnung beginnen. Allerdings kommt hier gleich die nächste Frage auf: Wo soll man suchen? Die erste Anlaufstelle wird meist eines der einschlägigen Immobilienportale im Internet sein. Hier werden sowohl von Privatpersonen als auch von Maklern zahlreiche Wohnungen angeboten. Angesichts der großen Auswahl finden sich in der Regel auch verschiedene Wohnungen, die zumindest von den Daten her den eigenen Vorstellungen entsprechen. Es gibt allerdings auch Alternativen zum Internet: Im Immobilienteil der Lokalzeitung finden sich – trotz der wachsenden Bedeutung des Internets – noch immer zahlreiche Angebote. Zwar gibt es hier vielfach Überschneidungen mit den Angeboten der Immobilienseiten, oft sind aber auch Wohnungen dabei, die nur über die Zeitung vermittelt werden. Zudem kann man natürlich auch direkt einen Makler mit der Suche nach einer Wohnung beauftragen. Das ist zwar sehr bequem, allerdings wird bei erfolgreicher Vermittlung auch eine Courtage von zwei Monatskaltmieten fällig, die normalerweise der Mieter übernehmen muss. Zusätzlich lohnt es sich, einen Blick auf das Schwarze Brett der Universität zu werfen – dort werden häufig Nachmieter für günstige Wohnungen oder WG-Zimmer gesucht, vielfach auch zeitnah, sodass ein rascher Umzug möglich ist.

Ganz wichtig bei der Wohnungssuche ist die Mundpropaganda. Das gesamte private Umfeld sollte wissen, dass man eine Wohnung sucht, denn Studien zufolge wird ein Großteil der Wohnungen nicht über Portale oder Makler vermittelt, sondern über private Bekanntschaften.

Hier noch einmal die Vor- und Nachteile der verschiedenen Suchmethoden:

Immobilienportal Zeitung Makler Schwarzes Brett Mundpropaganda
Vorteile große Auswahl; einfache Suche nur Angebote aus der Gegend; oft auch Wohnungen, die nicht in Immobilienportalen auftauchen sehr bequem; oft schnell passende Ergebnisse viele Angebote, die sonst nirgends zu finden sind; meist sehr zeitnaher Einzug möglich Angebote, die sonst nirgends zu finden sind; oft sehr günstig
Nachteile viele Angebote nicht mehr aktuell; meist zahlreiche Mitbewerber Suche oft lästig, zudem nur an bestimmten Tagen möglich sehr teuer geringe Auswahl keine gezielte Suche möglich

Die Wohnungsbesichtigung

Hat man schließlich eine Wohnung gefunden, die in Frage kommt, muss man einen Termin zur Wohnungsbesichtigung vereinbaren. Wird die Wohnung privat angeboten, kontaktiert man den Vermieter direkt und macht einen Termin aus, wird die Wohnung dagegen über einen Makler vermittelt, ist er für die Wohnungsbesichtigung zuständig. Ob der Termin am Wochenende oder unter der Woche gewählt wird, ist eher unerheblich, da die tatsächliche Lärmbelästigung meist erst nach mehreren Besuchen in der Gegend realistisch einzuschätzen ist – bei Terminen am Wochenende sollte man jedoch im Kopf behalten, dass gerade Wohnungen in der Innenstadt oft ruhiger wirken, als sie es in Wirklichkeit sind. Bei der Uhrzeit für den Termin gilt: Es muss in jedem Fall noch ausreichend Tageslicht vorhanden sein. Dämmert es oder ist es gar schon dunkel, sind viele Mängel in einer Wohnung nur noch schwer zu erkennen.

Mietet man die Wohnung alleine an, sollte man auch alleine zum Besichtigungstermin erscheinen. Nur wenn man mit mehreren Personen einziehen möchte, sollten zumindest die Erwachsenen ebenfalls bei der Wohnungsbesichtigung anwesend sein. Bürgen die Eltern für die Miete – bei jungen Mietern durchaus nicht unüblich – dürfen auch sie zum Termin mitkommen. In jedem Fall sollte man aber darauf achten, nicht mit einer größeren Gruppe aufzutauchen, denn das wirkt schnell abschreckend. Möchte man beispielsweise eine größere WG gründen, sollte man das im Vorfeld bereits abklären.

Während der Besichtigung sollte man auf Mängel in der Wohnung achten und diese auch mit dem Vermieter besprechen. Dokumentieren muss man sie zu diesem Zeitpunkt noch nicht, das kann man vor Abschluss des Vertrags bei einem zweiten Termin tun. Ansonsten sollte man versuchen, dem Vermieter durch Fragen zum Wohnumfeld, zu den anderen Hausbewohnern und zur Wohnung selbst zu zeigen, dass man ein wirkliches Interesse an der Wohnung hat. Dabei sollte man es aber auch nicht übertreiben, denn ständiges Fragen wirkt schnell penetrant. Ein gepflegtes Auftreten ist ebenfalls hilfreich, denn es sorgt dafür, dass man auf den ersten Blick sympathisch wirkt.

Im Rahmen des Besichtigungstermin kann man bei Bedarf auch mit dem Vermieter klären, ob ein Garagenstellplatz zur Wohnung gehört oder ob zumindest einer angemietet werden kann, und ob Haustiere in der Wohnung erlaubt sind. Die Haustierhaltung kann der Vermieter zwar in den meisten Fällen gar nicht verbieten, durch die Frage beugt man aber zukünftigen Streitereien vor und signalisiert dem Vermieter, dass man Rücksicht auf seine Wünsche und die der anderen Hausbewohner nehmen möchte.

Ebenfalls klären sollte man die Höhe der Kaution – hierbei handelt es sich um eine Sicherheitsleistung des Mieters, die verhindern soll, dass der Vermieter auf den Kosten sitzenbleibt, falls der Mieter die Wohnung nicht wie vereinbart beim Auszug renoviert oder sie gar beschädigt zurücklässt. Die Zahlung einer Kaution ist zwar an sich nicht verpflichtend, aber absolut üblich – die Höhe der Kaution darf allerdings maximal bei drei Monatskaltmieten liegen.

Der Vermieter beziehungsweise Makler wird während des Besichtigungstermins versuchen herauszufinden, ob man als Mieter in Frage kommt. Hier kommt es zum Beispiel darauf an, ob man in die Hausgemeinschaft passt und wie sympathisch man auftritt. Man sollte also durchaus auch bereit sein, ein paar persönliche Fragen zu beantworten – Fragen zu Nationalität, Religion, Vorstrafen und Lebensgewohnheiten wie Rauchen müssen aber nicht oder nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden. Unliebsame Fragen sollte man allerdings nicht einfach abblocken, sondern möglichst charmant umschiffen und das Gespräch dann auf ein anderes Thema lenken.

Vor allem will der Vermieter aber natürlich wissen, ob man in der Lage ist, die Miete regelmäßig und pünktlich zu zahlen – hier verlangen viele Vermieter Gehaltsnachweise der letzten drei Monate sowie eine Schufa-Auskunft oder eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vorherigen Vermieters. So kann der Vermieter feststellen, ob der neue Mieter bisher seine Miete regelmäßig gezahlt hat und ob dessen Einkommen hoch genug ist, sodass er für die Miete der neuen Wohnung aufkommen kann. Hat man kein festes Einkommen – was bei Studenten die Regel ist – bestehen die meisten Mieter zudem auf eine Bürgschaft für die Mietzahlung, etwa durch die Eltern.

Die oben genannten Dokumente kann man direkt als „Bewerbungsmappe“ zur Wohnungsbesichtigung mitbringen. Mehr als das und ein Foto mit Anschrift und Telefonnummer des potentiellen Mieters sollte in diese Mappe aber nicht, denn Vermieter und vor allem Makler haben kaum die Zeit, sich durch eine zwanzigseitige Bewerbung zu arbeiten. Sollte doch noch ein Dokument nötig sein, kann man das problemlos nachreichen.

In eine Bewerbungsmappe gehören also:

  • Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
  • Schufa-Auskunft oder Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
  • Gegebenenfalls Bürgschaft der Eltern
  • Foto mit Name, Anschrift und Telefonnummer

Oft wird man als Mieter auch nach dem vorherigen Vermieter gefragt, denn es ist durchaus zulässig, dass sich ein Vermieter beim alten Vermieter über einen potentiellen Mieter informiert. Er darf allerdings nur Auskünfte zu den Mietzahlungen einholen, persönliche Informationen sind tabu.

Verläuft die Wohnungsbesichtigung für beide Seiten zufriedenstellend, sollte man unbedingt noch einen zweiten Termin vereinbaren. So hat der Vermieter Zeit, beim vorherigen Vermieter Informationen einzuholen, und man selbst kann zwischendurch noch einmal vorbeikommen, um die tatsächliche Lärmbelastung festzustellen oder um mit anderen Hausbewohnern zu sprechen, etwa über den Vermieter.

Beim zweiten Termin kann dann der Vertrag unterschrieben werden, zudem sollten dann eventuelle Mängel in der Wohnung mit Fotos dokumentiert werden – auf größere Mängel, wie Schimmel an den Wänden oder großflächig beschädigter Bodenbelag, sollte man sich übrigens nicht einlassen. Kleinere Schäden, wie beispielsweise ein abgesunkener Estrich, sind hingegen in Ordnung.

Weitere Tipps zur Wohnungsbesichtigung und zur Wohnungssuche erhält man zum Beispiel beim Mieterschutzbund.

Das Wohnumfeld

Das Wohnumfeld ist ein wichtiger Faktor bei der Wohnungssuche, der sich aber im Rahmen eines Besichtigungstermins nur schwer einschätzen lässt. Es lohnt sich daher, einige Tage nach dem Termin noch einmal zur Wohnung zu fahren, um mit den anderen Hausbewohnern zu sprechen. So erfährt man – ohne beschönigende Worte – wie es tatsächlich mit der Lärmbelastung aussieht, wie die Nachbarschaft ist, welche Geschäfte in der Nähe liegen und vieles mehr.

Auch ein Spaziergang durch die Wohngegend kann sinnvoll sein, denn so kann man einschätzen, wie weit Einkaufsmöglichkeiten, Parks, Bushaltestellen und Ähnliches entfernt liegen. Ideal ist natürlich eine zentrale, aber doch ruhige Lage – da das aber nur selten möglich ist, muss man hier in der Regel Kompromisse eingehen.