Mietrecht – Wissenswertes für junge Mieter

Mietrecht

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  • geleisteter Offenbarungseid
  • Anzahl der Personen im Haushalt
  • Haustiere (außer Kleintiere)

Unzulässige Fragen, bei denen der Mietinteressent lügen darf:

  • Behinderungen
  • Gesundheitszustand
  • Familienplanung
  • Raucher oder Nichtraucher
  • musikalische Vorlieben
  • sexuelle Orientierung
  • Vorstrafen

Rechte und Pflichten der Mieter

Für ein entspanntes Zusammenleben im Mietshaus ist Rücksichtnahme wichtig, die man im Gegenzug auch von den anderen Bewohnern erwarten kann. Häufige Streitpunkte sind Lärm oder das Abstellen von Gegenständen im Hausflur oder in Gemeinschaftsräumen. Die Regeln für das Zusammenleben im Mietshaus regelt die Hausordnung. Rechtlich verpflichtend ist diese allerdings nur, wenn sie Bestandteil des Mietvertrages ist. Das heißt, der Mietvertrag muss einen Hinweis auf die Hausordnung enthalten. Eine Hausordnung enthält typischerweise folgende Regelungen:

  • Ruhezeiten
  • Reinigung des Treppenhauses oder Hausflures durch die Mieter
  • Abfallbeseitigung
  • Nutzung der Gemeinschaftsräume
  • Abstellen von Kinderwagen
  • Schließzeiten

Das Rauchen in der Wohnung oder auf dem Balkon darf übrigens nicht grundsätzlich verboten werden. Im Treppenhaus oder in Gemeinschaftsräumen ist es jedoch meist nicht gestattet. Etwas komplexer sind die Rechte und Pflichten des Mieters gegenüber dem Vermieter wie folgende Übersicht zeigt:

Sachverhalt Pflicht des Mieters Recht des Mieters Bemerkungen
Mietkaution Zahlung der Mietkaution zu Beginn des Mietverhältnisses Die Höhe der Kaution ist auf drei Monatsmieten beschränkt. Es sind Ratenzahlungen möglich. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen.
Mietzahlung regelmäßige und pünktliche Zahlung der Miete Bei Zahlungsverzug droht fristlose Kündigung. Genaue Regelungen dazu enthält der § 543 Abs. 2 BGB.
Wohnungsmängel Um Folgeschäden zu vermeiden, muss der Mieter dem Vermieter Wohnungsmängel wie etwa Schimmel, Ungezieferbefall oder undichte Fenster melden. Der Vermieter muss die Mängel beseitigen. Er muss auch dafür sorgen, dass die Wohnung sicher ist, also zum Beispiel Gasleitungen regelmäßig überprüfen. Der Mieter kann schadenersatzpflichtig werden, wenn Schäden nicht meldet und dadurch Folgeschäden entstehen.
Heizen und Lüften Der Mieter ist verpflichtet, angemessenen zu heizen und zu lüften, sodass sich kein Schimmel bildet und auch keine Leitungen einfrieren. Der Mieter hat das Recht auf eine funktionierende Heizung.
Ein- und Umbauten Größere Ein- und Umbauten darf der Mieter nur mit Einverständnis des Vermieters durchführen. Das gilt nicht für einfache Renovierungsarbeiten oder das Verlegen eines losen Fußbodenbelags.
Schönheits-reparaturen (Renovieren) Schönheitsreparaturen darf der Mieter selbst vornehmen. Die Pflicht besteht nur, wenn sie im Mietvertrag festgeschrieben ist. Starre Fristen sind dabei ungültig.
Beeinträchtigungen der Wohnqualität Unangemessene Beeinträchtigungen, zum Beispiel durch Lärm, Gerüche oder Schmutz, muss der Vermieter beseitigen. Gegebenenfalls ist eine Mietminderung möglich.
Wohnungs-besichtigung Wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat, die Wohnung zu besichtigen, muss ihn der Mieter in die Wohnung lassen. Der Vermieter muss die Besichtigung rechtzeitig ankündigen und auf die Arbeits- oder Ausbildungszeiten des Mieters Rücksicht nehmen.
Untermiete Untervermietungen muss der Mieter vom Vermieter genehmigen lassen. Bei einem berechtigten Interesse des Mieters darf der Vermieter seine Zustimmung nicht grundlos verweigern.
Besuch Richtet sich ein Besucher dauerhaft ein, muss der Mieter den Vermieter informieren. Der Empfang von Besuch ist jederzeit erlaubt, auch über Nacht.

Verschiedene Gegebenheiten können zu einer Einschränkung der Wohnqualität führen. Ist der Gebrauchswert der Wohnung dadurch erheblich herabgesetzt, hat der Mieter ein Recht auf Mietminderung. Die gesetzliche Grundlage dafür bildet der § 536 BGB. Ob ein Anspruch auf Mietminderung besteht und wie hoch diese ist, lässt sich im Einzelfall nicht immer einfach feststellen. Deswegen müssen sich sehr oft die Gerichte mit solchen Streitigkeiten befassen und es existieren entsprechend viele Urteile. Herrscht Uneinigkeit, empfiehlt es sich, die Miete trotzdem bis zur endgültigen Klärung unter Vorbehalt weiterzuzahlen. Ist der Mieter im Unrecht, kann sonst ein Mietrückstand entstehen, der den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigt. Häufige Gründe für Mietminderungen sind:

  • Heizungsausfall im Winter
  • undichte Fenster in der gesamten Wohnung
  • starker Ungezieferbefall
  • Gesundheitsgefahr durch Umweltgifte
  • starke Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten

Häufige Konflikte zwischen Mieter und Vermieter

Viele Konflikte mit Vermietern drehen sich um die Betriebskostenabrechnung. Mieter sollten auf eine jahresgenaue und nachvollziehbare Abrechnung achten, die auch den tatsächlichen Verbrauch der Heizkosten erkennen lässt. (7) Ein weiterer häufiger Streitpunkt sind notwendige Reparaturen. Der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, sich an sämtlichen Reparaturkosten zu beteiligen. Allerdings sind Regelungen in Mietverträgen zulässig, nach denen der Mieter Kleinreparaturen bis zu 75 Euro selbst bezahlen muss. Das betrifft Schäden an Wasserhähnen, Steckdosen, Türgriffen und ähnlich häufig genutzten Einrichtungen. (8) Auch die Haustierhaltung ist oft ein Streitthema. Dabei darf der Vermieter die Tierhaltung nicht generell durch eine Klausel im Mietvertrag verbieten. Die artgerechte Haltung von Kleintieren in einem Aquarium, Terrarium oder Käfig in üblicher Anzahl ist ohne die Genehmigung des Vermieters erlaubt. Bei der Haltung von Hunden und Katzen muss man die Zustimmung des Vermieters einholen, wenn der Mietvertrag das fordert. Diese Erlaubnis darf der Vermieter jedoch nicht ohne Grund verwehren. (9) Das im Sommer beliebte Grillen führt auch sehr oft zu Ärger. Enthält der Mietvertrag eine Regelung, die das Grillen verbietet, so ist diese auch verbindlich. Gibt es kein Verbot im Mietvertrag, ist das Grillen auf dem Balkon, auf der Terrasse oder im Garten erlaubt, aber nur wenn kein Rauch in die anderen Wohnungen zieht. Am besten eignen sich daher Elektrogrills auf dem Balkon.

Änderungen durch die Mietrechtsreform von 2013

Durch eine Reform hat sich das Mietrecht 2013 in einigen Punkten geändert. So profitieren die Vermieter von einigen Vorteilen bei energetischen Modernisierungen, was aber wiederum auch Nachteile für die Mieter mit sich bringt. Beispielsweise ist während einer energetischen Modernisierungsmaßnahme keine Mietminderung mehr möglich. Weiterhin können Vermieter bei Mietverzug oder sonstigen Vertragsverstößen Wohnungen leichter räumen lassen. Die Mietrechtsreform brachte aber auch Vergünstigungen für Mieter, zum Beispiel hinsichtlich der Einschränkung bestimmter Eigenbedarfskündigungen und der örtlichen Regelungen zu Mietobergrenzen. Weiterhin können Vermieter spezialisierte Unternehmen mit der Wärmelieferung beauftragen, wenn den Mietern dadurch keine zusätzlichen Kosten entstehen.

Der Mieterschutzbund als Anlaufstelle bei Problemen

Treten Probleme mit dem Mietrecht auf, ist eine kompetente Beratung gefragt. In diesem Fall kann die Mitgliedschaft in einem örtlichen Mieterverein sinnvoll sein. Diese Vereine sind unter dem Dach des Deutschen Mieterbundes und seiner Landesverbände organisiert und finanzieren sich durch die Beiträge ihrer Mitglieder. Der Jahresbeitrag für eine Mitgliedschaft liegt zwischen 40 und 90 Euro. Dafür stehen kostenlose Rechtsberatungen durch Experten und andere Serviceleistungen zur Verfügung, wie die Prüfung der Betriebskostenabrechnung oder eine Rechtsschutzversicherung für Mietrechtsprozesse. Auf Bundesebene engagiert sich der Mieterschutzbund politisch für die Rechte der Mieter.