Mietvertrag die wichtigsten Fakten

Hat man nach langer Suche endlich die Traumwohnung gefunden, ist der Mietvertrag schnell unterschrieben, manchmal zu schnell. Denn bestimmte Klauseln können die Rechte der Mieter stärken oder einschränken. Einige sind auch gar nicht zulässig. Deshalb lohnt es sich, genau hinzuschauen.

Die ersten Schritte zum Mietvertrag

Um überhaupt einen Mietvertrag zu erhalten, ist der Vermieter davon zu überzeugen, dass er von den potentiellen Mietern eine pünktliche Mietzahlung erhält und sie sich gut in die Hausgemeinschaft integrieren. Viele Vermieter fordern vom Mietinteressenten eine „Selbstauskunft“. Um Diskriminierungen zu vermeiden, sind dabei bestimmte Fragen nicht erlaubt, wie etwa nach dem Gesundheitszustand, der Familienplanung oder Vorstrafen. Stellt der Vermieter diese Fragen doch, darf der Mietinteressent lügen. Fragen nach Name, Geburtsdatum, Beruf und Einkommen sind hingegen erlaubt. Läuft ein Insolvenzverfahren gegen den Mietinteressenten, muss er den Vermieter sogar selbst darauf hinweisen. Aber auch der zukünftige Mieter sollte wissen, mit wem er den Vertrag schließt, besonders wenn er es bei Vertragsabschluss nur mit dem Wohnungsverwalter zu tun hat. Denn wenn es Probleme mit dem Vermieter gibt, beispielsweise weil er die Mietkaution unberechtigterweise einbehält, braucht der Mieter die vollständige Adresse seines Vertragspartners, wenn er ihn gerichtlich belangen möchte. Vor der Unterzeichnung sollte man die Mietvertrag-Vorlage gründlich prüfen und im Zweifelsfall durch Experten, beispielsweise beim örtlichen Mieterverein, prüfen lassen. Allerdings empfiehlt es sich nicht, mit der Unterschrift zu lange zu warten, denn der Vertrag kommt erst zustande, wenn ihn beide Vertragsparteien unterzeichnet haben. Bis dahin kann der Vermieter den Einzug verwehren. Viele Vermieter verwenden einen Standardmietvertrag. Im Internet gibt es für den Mietvertrag Muster, die sich für die Information und Orientierung eignen. So bietet der Deutsche Mieterbund auf seiner Website auch für Nichtmitglieder die Vorlage für einen Mietvertrag kostenlos an. Ebenso stehen dort typische Beispiele für die Hausordnung und das Übergabeprotokoll zusätzlich zum Mietvertrag-Download zur Verfügung.

Befristete und unbefristete Mietverträge

Im Normalfall sind Mietverträge für Wohnungen unbefristet. Das bedeutet, dass der Vertrag erst dann endet, wenn ihn entweder der Mieter oder der Vermieter kündigt. Während Mieter einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten jederzeit kündigen können, müssen Vermieter einen wichtigen Grund für die Kündigung angeben, zum Beispiel Eigenbedarf. Die Kündigungsfristen richten sich danach, wie lange das Mietverhältnis bereits dauert. Sie liegen zwischen drei und neun Monaten. Allerdings lässt sich vertraglich vereinbaren, dass sowohl Mieter als auch Vermieter für eine bestimmte Frist auf ihr Kündigungsrecht verzichten. Ist der Mietvertrag befristet, schließt man ihn nur für einen festgelegten Zeitraum ab. Er ist während dieser Zeit weder vom Mieter noch vom Vermieter kündbar. Für die Befristung muss ein triftiger Grund vorliegen.

Beachtenswerte Klauseln in einem Wohnungsmietvertrag

Noch vor Vertragsabschluss sollte man genau prüfen, welche Klauseln der Vertrag enthält. Denn davon hängen die Rechte und Pflichten der Mieter ab. Eine übliche Klausel ist die über Schönheitsreparaturen, damit sind hauptsächlich Maler- und Tapezierarbeiten gemeint. Fehlt diese Klausel, ist der Vermieter für diese Arbeiten zuständig. Unzulässig sind Vorschriften über feste, „starre“ Zeiträume, innerhalb derer die Arbeiten zu erledigen sind. Weitere gängige Klauseln in einem Mietvertrag für Wohnungen sind die über den Winterdienst und die Reinigung des Treppenhauses. Beide Aufgaben sind grundsätzlich Aufgabe des Vermieters, der damit Dienstleister beauftragen und die Kosten auf die Mieter umlegen kann. Klauseln im Vertrag können diese Aufgabe auf die Mieter übertragen. Was den Winterdienst betrifft, muss der Vermieter in diesem Fall Streumaterial und Geräte zur Verfügung stellen. Zu beachten ist, dass die Mieter dann auch dafür verantwortlich sind, dass der zum Haus gehörige Weg von 7.00 Uhr bis 20.00 Uhr gefahrlos begehbar ist. Eine andere häufig anzutreffende Klausel in einem Standard-Mietvertrag besagt, dass die Haltung von Tieren vom Vermieter genehmigt werden muss. Für Kleintiere, die man in einem Aquarium, Terrarium oder Käfig hält, braucht man generell keine Erlaubnis. Aber auch bei anderen Tieren darf der Vermieter seine Zustimmung nicht ohne Grund verweigern. Berechtigte Gründe liegen vor, wenn die Tierhaltung andere Mieter beeinträchtigt oder wenn es sich um gefährliche Tiere wie Giftschlangen oder Kampfhunde handelt. Eine weitere übliche Klausel in einem Wohnungsmietvertrag ist die, dass der Mieter Kleinreparaturen bis zu einem Wert von 75 Euro selbst bezahlt. Dabei muss gleichzeitig eine jährliche Kostenobergrenze vereinbart werden. Fehlt diese Klausel, so sind die Reparaturen Sache des Vermieters. Betroffen sind aber nur Reparaturen an häufig genutzten Einrichtungen wie Lichtschaltern, Steckdosen, Fenstergriffen oder Wasserhähnen.

Was ein Mietvertrag für Wohnungen zusätzlich einschließen kann

Umfasst der Mietvertrag Wohnung und Garage oder Stellplatz, so ist die Abstellmöglichkeit für das Fahrzeug Teil der Mietsache und unterliegt einem strengeren Kündigungsschutz. Zu vielen Wohnungen gehört ein Kellerraum oder eine Dachbodenkammer. Der Mieter hat aber nur Anspruch darauf, wenn das im Vertrag festgeschrieben ist. Das Mitnutzungsrecht für einen Garten muss ebenso vertraglich verbrieft sein. Anders verhält es sich mit Gemeinschaftseinrichtungen wie Trockenraum oder Fahrradkeller. Auch wenn darüber nichts im Vertrag steht, kann der Mieter davon ausgehen, diese Einrichtungen mitbenutzen zu dürfen. Vorsicht ist bei Ein- und Umbauten geboten, die man vom Vormieter übernimmt. Ratsam ist eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter, dass man diese beim Auszug nicht selbst entfernen muss, denn das kann teuer werden. Abgesehen davon erfordern Ein- und Umbauten immer die Zustimmung des Vermieters. Selbst wenn diese Arbeiten den Wert der Wohnung erhöhen, hat der Mieter beim Auszug keinen Anspruch auf Erstattung und kann verpflichtet werden, die Maßnahmen wieder rückgängig zu machen.

Beispiele für Ein- und Umbauten:

  • zusätzliche Wände
  • Wanddurchbruch oder -abriss
  • Zwischendecken
  • Fußbodenheizung
  • Badewanne
  • Parkett
  • Fliesen
  • Wandverkleidungen

Die finanzielle Seite

Zu Beginn des Mietverhältnisses hat der Vermieter Anspruch auf die Zahlung einer Kaution in Höhe von drei Monatsmieten. Was Betriebs- und Heizkosten betrifft, so regelt der Mietvertrag die Umlage auf die Miete. Dabei sind die Vorschriften der Betriebskostenverordnung und der Heizkostenverordnung verbindlich. Mieterhöhungen sind maximal alle 15 Monate erlaubt. Obergrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Modernisierungen berechtigen zu Mieterhöhungen um maximal elf Prozent. Eine Ausnahme von diesen Regelungen sind Staffelmieten, bei denen eine automatische Mieterhöhung um feste Beträge in regelmäßigen Abständen vereinbart wird.

Optionen für einen WG-Mietvertrag

Bei Studenten und Auszubildenden sind Wohngemeinschaften sehr beliebt. In diesem Fall hat der Vermieter verschiedene Möglichkeiten, einen Wohnungsmietvertrag abzuschließen. Das bringt sowohl für den Vermieter als auch für die Mieter verschiedene Vor- und Nachteile.

Vertragsoption Merkmal Auswirkungen für die Mieter Auswirkungen für den Vermieter
Hauptmieter und Untermieter Ein Bewohner schließt den Vertrag ab und vermietet an die anderen weiter. Der Hauptmieter haftet allein für die Miete, auch wenn Räume leer stehen. Die Untermieter sind vom Hauptmieter abhängig. Er hat jederzeit Anspruch auf die volle Mietzahlung des Hauptmieters.
Hauptmieter-Gemeinschaft Die gesamte Gemeinschaft schließt den Vertrag als Hauptmieter ab. Alle Bewohner haften als Gesamtschuldner für die Miete. Einzelne Kündigungen sind nicht möglich. Er kann von jedem Bewohner ausstehende Mietzahlungen fordern, aber keinem einzelnen Mitglied kündigen.
Einzelmietverträge Jeder Bewohner schließt einen einzelnen Vertrag ab. Die Bewohner sind nur für ihren eigenen Mietanteil verantwortlich, können sich aber neue Mitbewohner nicht aussuchen. Er trägt das Risiko leerstehender Zimmer.