Untermieten mit Untermietvertrag – Die Alternative zu einem regulären Mietverhältnis

© jumedita - fotolia.com

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Viele Studenten oder auch Auszubildende wissen die Vorteile von Wohngemeinschaften zu schätzen – sei es aus finanziellen oder aus persönlichen Gründen. Da es häufig nur einen Hauptmieter von Wohnungen gibt, kommen WG-Interessierte oft als Untermieter infrage. Studenten, die für ein Praktikum oder ein Auslandssemester vorrübergehend in einer fremden Stadt wohnen wollen, suchen zumeist ein Zimmer zur Zwischenmiete. Die sogenannte Zwischenmiete ist im Grunde ebenfalls eine Untermiete, die jedoch zeitlich begrenzt ist.

Doch was hat es eigentlich genau mit einer Untermiete auf sich? Die Rechte und Pflichten von Untermietern sind ähnlich wie bei normalen Mietern, aber das Mietverhältnis existiert nicht mit dem Eigentümer der Wohnung und auch auf einen Vertrag sollten Untermieter und Hauptmieter nicht verzichten.

Die Untermiete – Das ist grundsätzlich zu beachten

Als Untermieter geht man kein vertragliches Mietverhältnis mit dem Eigentümer der Wohnung ein, sondern schließt einen Untermietvertrag mit dem Hauptmieter ab. Ein solcher Untermietvertrag bedarf allerdings der Zustimmung des Eigentümers (bzw. Vermieters) der Wohnung. Der Vermieter muss der Untervermietung eines Teils der Wohnung in aller Regel zustimmen, sofern es für ihn nicht „unzumutbar“ ist. Das ist etwa der Fall, wenn eine Überbelegung der Wohnung nachweisbar ist. Wenn der Hauptmieter die Wohnung komplett untervermieten will, hat der Eigentümer ein generelles Vetorecht.

Bei dem Untermietvertrag sollte man darauf achten, dass zwischen den beiden Parteien alles einvernehmlich geregelt ist. Unter anderem sollten diese Fragen in einem Untermietvertrag geklärt sein:

  • Wie sind die Namen der Vertragsparteien? (Untermieter und Hauptmieter)
  • Was gehört zur Mietsache? (etwa ein WG-Zimmer und die Mitbenutzung von Küche, Bad etc.)
  • Wann beginnt das Mietverhältnis? Ist es befristet? (Zwischenmiete)
  • Welche Kündigungsfrist ist vereinbart?
  • Wie hoch sind die Kosten für Miete?
  • Wie hoch ist der Abschlag für die Nebenkosten?
  • Wie hoch ist der Betrag für die Kaution?

Entsprechende Vordrucke für Untermietverträge gibt es auch zahlreich zum Download auch im Internet.

Die Höhe der Mietkosten ist zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter auszuhandeln, sollte jedoch fair verteilt sein. Eine Kaution bestehend zum Beispiel aus ein bis zwei Kaltmieten ist auch bei einem Untermietvertrag nicht unüblich. Der eigentliche Vermieter der Wohnung hat keinen Einfluss auf diesen Vertrag.

Untermiete: Rechte und Pflichten

Wohnt man zur Untermiete – egal ob in einer Wohngemeinschaft oder alleine – in einer Wohnung, hat man gegenüber dem tatsächlichen Vermieter dementsprechend keine Verpflichtungen einzuhalten. Der Vertrag besteht ausschließlich zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter. Auch wenn die Miete also nicht an den Eigentümer, sondern an den Hauptmieter gezahlt wird, muss diese Zahlung regelmäßig und stets pünktlich erfolgen.

Abgesehen von dem unterschiedlichen Vertragspartner ähneln sich die Rechte und die Pflichten eines Untermieters mit denen eines normalen Mieters. So hat der Untermieter ebenso wie der Hauptmieter etwa das Recht, die Miete zu mindern, wenn beträchtliche Mängel auftreten. Für Schäden, die man als Untermieter verursacht, haftet der Hauptmieter der Wohnung. Jedoch wird häufig eine entsprechende Klausel – die sogenannte Freistellungsklausel – in die Untermietverträge eingebaut, sodass der Hauptmieter nicht für die vom Untermieter verursachten Schäden aufkommen muss. Ihm steht es dann zum Beispiel frei, die Kaution ganz oder in Teilen einzubehalten.

Eine Untervermietung der Wohnung durch den Untermieter, also praktisch eine doppelte Untervermietung, ist theoretisch erlaubt, bedarf aber der Zustimmung des Hauptmieters und des Vermieters. Die Haftung verlagert sich dann nochmals um eine Ebene, was im Zweifel kompliziert sein kann.

Untermietverhältnis: Vorteile und Nachteile

Es gibt viele Gründe, die für ein Untermiet- oder Zwischenmietverhältnis sprechen. Wenn man sich mit dem Hauptmieter die Wohnung teilt und als Wohngemeinschaft lebt, kann man bares Geld sparen. Als Student (oder auch Berufseinsteiger) ist man in der Regel darauf bedacht, die Kosten für den Wohnraum möglichst gering zu halten – besonders dann, wenn das Studium in einer Stadt mit sehr hohen Mietpreisen absolviert wird.

Aber nicht nur der finanzielle Aspekt spricht für die Untermiete. Als Untermieter ist man nur dem Hauptmieter gegenüber vertraglich verpflichtet. Der eigentliche Vermieter der Wohnung hat mit diesem Vertragsverhältnis direkt nichts zu tun. Zwar muss die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden, das ist jedoch die Aufgabe des Hauptmieters. Ein weiterer Vorteil: Wohnen Hauptmieter und Untermieter gemeinsam in der Wohnung, gelten sie dennoch nicht als Haushaltsgemeinschaft. Dadurch können mögliche Sozialleistungsansprüche weiterhin einzeln geltend gemacht werden.

Es existieren aber auch einige Nachteile für Untermieter, die nicht von der Hand zu weisen sind. So hat der Untermieter in der Wohnung kein generelles Wohnrecht. Das bedeutet, dass einem Untermieter gekündigt werden kann, wenn dem Hauptmieter gekündigt wird oder dessen Mietverhältnis ausläuft. Zudem sollte man als Zwischen- oder Untermieter bedenken, dass man in aller Regel keinen direkten Draht zum eigentlichen Vermieter der Wohnung hat und Ansprüche oder Beschwerden lediglich an den Hauptmieter richten kann.

Insgesamt gesehen ist die Untermiete aber eine sinnvolle Alternative für Studenten, die in einer Wohngemeinschaft leben möchten, in der es bereits einen Hauptmieter gibt. Auch für Studenten, Auszubildende oder Arbeitnehmer, die sich für eine gewisse Zeit in einer anderen Stadt aufhalten, bietet sich die Untermiete an. Als Untermieter sollte man jedoch stets darauf achten, dass ein gültiger und fairer Untermietvertrag zwischen ihm und dem Hauptmieter geschlossen wird, damit alle Unklarheiten bereits im Vorfeld beseitigt werden können.